美國的房主似乎都有同樣的想法：裝修。
Discover Home Loans 最近委託進行的一項調查發現，79% 的房主寧願翻新他們目前的房屋，也不願搬到另一處。 在 Z 世代和千禧一代的房主中，58% 目前正在改善房屋或計劃在未來三個月內開始。
這背後可能有一個重要原因：抵押貸款利率上升。 30 年期抵押貸款平均利率現已超過 7%，這是 20 年來的首次。 在這種環境下出售的房主在搬到新房時可能會放棄較低的利率，因此許多人決定留在原地並進行翻新——同時利用資產的大幅增加來做到這一點。
如果您是這些房主中的一員，專家建議您在進行裝修項目之前應該考慮以下事項。
房地產市場回歸現實
鳳凰城 EXIT Realty Sun City 的房地產經紀人兼所有者萊亞加文 (Laya Gavin) 表示，瘋狂買家和看不見的購買的日子已經結束。 雖然房屋價值保持穩定，並且在某些地方仍處於歷史高位，但賣家不再擁有過去的優勢。
“現在，問題又回到了‘房產的真正價值是多少？’”Gavin 說。 “這又回到了房地產價值的基本面。”
南卡羅來納州北查爾斯頓 EXIT Realty 的經紀人兼所有者 Corwyn Melette 表示，他不會將其稱為“放緩”本身，但買家要謹慎得多。
“幾個月前人們購房的狂熱、熱情和速度已經發生了變化，”他說。
市場的這種轉變是由不斷上升的抵押貸款利率推動的，抵押貸款利率從大流行早期的 2-3% 的歷史低點上升到現在的 7% 以上，而且還在上升。 它把許多潛在買家趕出了市場，只留下真正需要搬家或搬遷的人。
Discover Financial Services 副總裁 Rob Cook 表示：“我們確實看到了很多關於購買市場放緩的數據。”
房主不太願意出售
另一方面，與一年前相比，目前的房主出售房屋的意願要低得多。
更高的抵押貸款利率促使一些潛在的賣家重新考慮。 “這絕對是現在大多數人都不能錯過的一件事，”梅萊特說。
梅萊特本人也在這條船上：他計劃賣掉自己的房子並縮小規模，但利率上升意味著他在較小房子上的抵押貸款支付將與他目前的房子相同 – 如果不是更多的話。 “當我看到它時，它肯定讓我停頓了一下，”梅萊特說。
這是數學運算的示例：
假設房主有 30 年期 300,000 美元的抵押貸款，利率為 3.5%。 他們目前的每月本金和利息支付約為 1,350 美元。 如果他們搬到一個類似的房子，並以 7% 的利率重新申請 300,000 美元的抵押貸款，則每月還款額約為 2,000 美元。
因此，不僅潛在賣家面臨競爭較弱的市場——因此對他們不利——而且購買新房以取代舊房幾乎肯定會增加他們每月的住房成本。
幸運的是，想要在不搬到新家的情況下升級居住空間的房主還有另一種選擇：裝修。
“大多數房主都坐擁大量未開發的房屋淨值，”庫克說。
儘管利率上升使房地產市場略有降溫，但與大流行前的水平相比，價格仍處於高位。 根據全國房地產經紀人協會的數據，2022 年 9 月的房價中值比去年同期高 8.4%，比 2019 年高 42%。
那些在大流行性住房狂潮之前購買房屋的人可能擁有大量房屋淨值，他們可以通過房屋淨值貸款或房屋淨值信貸額度 (HELOC) 將其變成現金。 他們現在可以將這些現金投資於改善房屋，從而增加房屋的價值或使其以後更容易出售。
哪些裝修可以提高房屋的價值？
如果你想通過一些裝修來提高你家的轉售價值，你應該從哪裡開始？
“一些最好的裝修發生在人們花費最多時間的地方，”加文說。
這意味著廚房和主臥室/浴室套房是一個很好的起點。 但 Melette 說，你不一定要進行全面的腸道改造。 例如，在廚房中，粉刷櫥櫃並安裝新檯面或電器就足夠了。 像這樣的翻新“給你帶來優勢，但不會給你帶來成本 [of a full remodel]，“ 他說。
梅萊特還建議房主考慮蓋上新屋頂，或重新粉刷房屋的外部。 “當你將這套房子投放市場時，如果你完成了這些事情……當買家來購買時，這是他們不必擔心的一件事，所以這讓他們安心，所以它更容易銷售，”他說。
您還可以考慮通過封閉露台空間或翻新未完工的閣樓或地下室，為您的房屋增加一點面積。
但是，如果您正在考慮盡快出售，則應避免一些翻新或美學選擇。
“我對賣家的警告是不要過度，因為這種情況經常發生，”加文說。 不要過分依賴您的特定口味或顏色選擇。 為下一位所有者留出一些空間來對其進行個性化設置並使其成為自己的。
Melette 同意：大膽的顏色（尤其是團隊運動顏色）可能會關閉未來的買家。 “我們想遠離……個人品味，”他說。
最重要的是，Gavin 說最好讓裝修保持簡單，不要超支。 新油漆、新燈具或新地毯等較小的變化可以讓您的房產煥然一新。
每小費
裝修並不總是需要全有或全無。 較小的細節——如新顏色或飾面——也可以大有作為。
如何為家庭裝修融資
由於過去幾年房屋價值的上漲，許多房主坐擁大量資產。
這是您可以考慮用於資助其中一些翻新項目的儲備金。
“房屋淨值貸款為人們提供了一種以負擔得起的方式利用其資產的方式，”庫克說，他指出 Discover 今年的房屋淨值貸款量創歷史新高。
這是與現金再融資的重大轉變，現金再融資在抵押貸款利率處於創紀錄低位時很受歡迎。 Cash-out refis 是一種為您的主要抵押貸款再融資的方式，貸款金額高於您目前所欠的金額，並將差額作為現金保留。 因為它用具有新利率和條款的新抵押貸款取代了您原來的抵押貸款，所以當市場抵押貸款利率較低時有雙重好處：您可以同時從您的房屋中提取資產，同時降低抵押貸款利率以節省利息。
但是，當市場抵押貸款利率像現在這樣超過 7% 時，計算就大不相同了。 現在，獲得現金再融資意味著接受更高的整個抵押貸款利率，這對於在大流行期間鎖定 2% 或 3% 利率的房主來說尤其沒有吸引力。
這就是房屋淨值貸款或房屋淨值信貸額度可以派上用場的地方。 它們允許您保留您的原始抵押貸款，並增加第二筆貸款專門用於裝修。 儘管房屋淨值貸款和 HELOC 利率自今年年初以來也有所上升，但您只會承諾提高借款金額的利率，而不是整個抵押貸款餘額。
“[Homeowners] 想保護他們的主要抵押貸款。 這就是某些房屋淨值貸款選擇非常有吸引力的原因，”庫克說。
是選擇房屋淨值貸款還是信用額度取決於您的具體需求和偏好。
房屋淨值貸款一次性為您提供一大筆現金，並且具有固定利率（和固定月供）的優勢。 許多貸方還提供這些貸款，而無需交割費用或交割現金。
房屋淨值信貸額度或 HELOC 的功能更像信用卡。 您會有一定的限額，可以在該限額內根據需要花費多少，但只償還您使用的部分。 缺點是 HELOCS 通常具有可變利率，這可能導致每月付款不可預測，尤其是在利率繼續上漲的情況下。
無論您選擇哪種方式，庫克都建議您與您信任的貸方合作，並做好功課以確保您了解貸款所需的所有費用和成本——不僅僅是利率。
