如果學生貸款債務推遲了您擁有房屋的夢想，最近的變化可能會使您更容易獲得 FHA 房屋貸款的資格。
聯邦住房管理局更新瞭如何要求貸方使用 FHA 貸款計算學生貸款債務。 目的是消除學生債務作為獲得 FHA 住房貸款的障礙——FHA 表示，超過 45% 的首次借款人有學生貸款債務，而之前的指導方針尤其對有色人種產生了負面影響。
這一變化有可能增加服務欠缺社區和背負學生債務的社區獲得 FHA 支持的抵押貸款的機會——一些以前不符合條件的借款人現在可以根據變化獲得資格。 學生債務財務健康平台 LoanSense 的聯合創始人 Catalina Kaiyoorawongs 說，受益最多的人是收入較低的重債借款人。
以下是此更改對您的意義：
獲得 FHA 貸款變得更容易
對於未主動還款的貸款（寬容、延期、基於收入的還款計劃），FHA 抵押貸款機構之前要求的指南使用總貸款餘額的 1% 來計算借款人每月的學生貸款還款額。 然後將這一數額計入他們的債務與收入 (DTI) 比率，從而對借貸潛力產生負面影響。
例如，借款人的學生貸款總餘額可能為 100,000 美元。 但他們可能正在使用經批准的基於收入的還款計劃 (IBR)，每月僅供款 150 美元。 根據舊準則，FHA 貸方必鬚根據余額 1% 的承保規則，每月計入 1,000 美元。
現在，任何利用基於收入的還款計劃的人都可以將他們支付的實際金額計入他們的 DTI，只要每月支付的金額高於零美元即可。 而且，如果您的學生貸款處於延期、延期狀態，或者您的 IBR 每月還款額為零，那麼您的學生債務的 0.5% 將計入您的 DTI。
與大多數貸款計劃一樣，FHA 貸款有債務收入比 (DTI) 限制。 DTI 是貸方用來確定他們願意讓你藉多少錢的主要因素，而學生貸款是該評估的一部分。 這包括您當前的每月債務支付和您未來的抵押貸款支付。
FHA 表示，這些變化必須在 8 月 16 日之前實施，但也允許貸方立即實施。
這個怎麼運作
在大多數情況下，FHA 貸款允許的最高 DTI 是您月收入的 43%。 要計算您的 DTI，請用您的債務還款額除以您的月總收入（稅前）。
以下是基於收入的還款計劃中的潛在 FHA 借款人如何受到新舊指南影響的示例場景：
老辦法
| 每月債務（汽車和信用卡付款） | $450 |
| IBR 每月學生貸款支付 | 150 美元 |
| 月收入 | 3,500 美元 |
| 學生貸款餘額總額 | 100,000 美元 |
| 用於計算每月的學生債務 | $1,000/月（貸款的 1%） |
| DTI 中使用的每月總債務 | $1,450/月 |
| 貿工部 ($1,450/$3,500) | 41.42% |
新的方法
| 每月債務（汽車和信用卡付款） | $450 |
| IBR 每月學生貸款支付 | 150 美元 |
| 月收入 | 3,500 美元 |
| 學生貸款餘額總額 | 100,000 美元 |
| 用於計算每月的學生債務 | 150 美元/月（實際付款） |
| DTI 中使用的每月總債務 | $600/月 |
| 貿工部 ($600/$3,500) | 17.14% |
在上面的示例中，DTI 比率的下降很明顯，並且可以對排位賽潛力產生很大影響。 這一變化也會影響一個人可以藉多少錢。 降低一個人的 DTI 也會增加他們的購房購買力。
誰可以利用新的 FHA 貸款資格規則？
潛在購房者
對於買家來說，這種變化可能意味著兩件事：
- 你可以在你以前不能的時候獲得資格
- 您可能有資格獲得更大額的抵押貸款
但是，對於那些想買房的人來說，無論您獲得何種類型的貸款，現在都是一個艱難的市場。低庫存和極低的抵押貸款利率引發了競購戰並導致房價飆升。 雖然這一變化可能會讓首次購房者更容易獲得 FHA 貸款，但它不太可能成為主要的遊戲規則改變者。
Garland Mortgage Group 部門經理兼 Rants & Gems 房地產播客的聯合主持人馬修加蘭說：“在接下來的三到六個月內，看看這種變化如何影響市場將會很有趣。” “我認為這將繼續推動賣方市場，並繼續推高全國房價。” 換句話說，尋找負擔得起的房子並讓你的報價被接受的挑戰可能會繼續存在。
這使得制定購房預算並堅持執行變得尤為重要。 銀行通常願意向買家提供遠遠超過人們每月預算合理的貸款。 這就是為什麼重要的是要關注你能負擔得起什麼，而不僅僅是貸方願意給你多少錢。 FHA 貸款的 DTI 最高為 43%，但如果考慮到某些“補償因素”，例如您的首付或現金儲備，您可能有資格獲得更高的 DTI。
每小費
FHA 貸款的最高 DTI 為 43% 或更高，但許多專家建議將您的 DTI 保持在 36% 或更低，因為 43% 不考慮其他日常開支。
另一個重要注意事項：您的 DTI 不包括您每月的所有開支，例如稅金、雜貨、汽油、維護費用和意外醫療費用。 這就是為什麼一些專家建議您遵循 28/36 規則的原因。 這條規則規定，您的抵押貸款還款額不應超過您每月稅前收入的 28%，您所有的債務償還額（包括您的抵押貸款）加起來不應超過您每月總收入的 36%。
潛在的煉油商
如果您的學生貸款債務是唯一讓您無法通過再融資獲得新的 FHA 貸款的因素，那麼值得研究一下您現在可以節省多少錢。 “對於想要再融資的人來說，這是一個本壘打，”加蘭說。 “如果他們在那個基於收入的還款計劃中，我們可以用這筆錢來幫助他們獲得資格，現在他們能夠重新貸款並獲得更低的利率。”
請記住，再融資時，您需要支付餘額的 3% 至 6% 的結算費用。 除了持續的抵押貸款保險支付外，FHA 貸款還有抵押貸款餘額 1.75% 的額外預付抵押貸款保險費。
在決定 FHA 再融資是否適合您之前，比較您有資格獲得的再融資選項。 您還需要確保您在房子裡的時間足夠長，以便潛在的節省超過再融資的成本。
